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자주묻는질문

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제목
임차권설정등기의 효력
작성자
관리자
작성일
2018.01.05
첨부파일0
추천수
1
조회수
90
내용

임차권설정등기의 효력

 

전세권설정등기 대신에 임차권설정등기를 하는 경우가 있습니다.

 

원래 전세권설정등기는 건물이 경매에 부쳐진 경우 전세금에 대한 우선변제를 받기 위해서 많이 하는데 임차권설정등기는 전세권설정등기와는 달리 우선변제권은 없고 대항력(건물 주인이 바뀐 경우에 새로운 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권능 즉, 새 주인이 임차인에 나가라고 할 수 없음)만 있는 것으로 인정되었습니다.

 

그런데 주택임대차보호법(3조의 4 1)과 상가건물임대차보호법(7조 제1)에서 민법 상의 임차권등기를 하면 전입신고(상가는 사업자등록)를 하고 확정일자를 받은 세입자가 대항력과 우선변제권을 취득하는 것과 같은 법적 효과가 있은 것으로 규정하면서 약간의 혼동이 생길 여지가 있습니다.

 

왜냐하면 위 각 조문 제2항에 보면, 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제74조 제1호부터 제5호까지의 사항 외에 주민등록(상가는 사업자등록)을 마친 날, 임차주택(상가는 임차건물)을 점유한 날, 임대차계약증서 상의 확정일자를 받은 날을 적어야 하는 것으로 되어 있어, 대항력이나 우선변제권을 갖추지 않고 민법 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에도 제1항에 따라 대항력과 우선변제권을 취득하는지에 대해 해석의 혼란이 있을 수 있기 때문입니다.

 

, 민법 제621조 제1항에 따른 임차권등기 시 등기신청서에 기재할 사항은 차임, 차임지급시기, 존속기간, 임차보증금 등인데, 이에 더하여 주민등록(상가는 사업자등록)을 마친 날, 임차주택(상가는 임차건물)을 점유한 날, 임대차계약증서 상의 확정일자를 받은 날을 등기하지 않아도 대항력과 우선변제권이 부여되는가에 관해 해석 상 의문이 있을 수 있다는 것입니다.

 

그러나 지배적인 견해에 따르면 민법에 따른 임차권등기만으로 대항력과 우선변제권을 취득하는 것으로 보입니다.

 

다만, 유의하여야할 것은 주택은 보증금의 액수에 관계 없이 적용되지만, 상가의 경우는 일정한 보증금 이하의 경우(서울 4억원, 과밀억제권역 3억원, 광역시, 안산 용인 김포 광주시 24천만원, 그 밖의 지역 18천만원, 2015. 11. 14. 기준)에만 위 내용이 적용됩니다.

 

, 상가의 경우 위 보증금을 초과하는 경우에는 적용이 되지 않아 보호받으려면 전세권이나 근저당설정등기를 해야 합니다.(임차권등기로는 대항력 외에 우선변제권을 취득 못함)-상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서, 3항 참조

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